Fixer un loyer est une étape importante dans un projet locatif. Même si vous êtes a priori libre de déterminer le montant du loyer, savez-vous qu’il existe des règles à respecter ? Il faut savoir définir une somme qui correspond à vos besoins tout en étant en accord avec le marché (et, parfois, avec la loi). Pour vous éviter de vous poser une multitude de questions, voici 6 règles à connaître pour fixer (et réviser) le montant du loyer à La Montagne.
1. Le montant du loyer à La Montagne se fixe, en principe, librement
Il est à noter que le propriétaire bailleur est libre de fixer le montant du loyer à La Montagne. Bien sûr, celui-ci doit être en corrélation avec l’offre et la demande. Si vous n’avez aucune idée des prix pratiqués, vous pouvez vous baser sur les loyers demandés dans votre commune et sur le prix au mètre carré.
2. Le montant du loyer doit être en corrélation avec le marché
Vous êtes libre de fixer votre montant du loyer à La Montagne, mais il doit rester cohérent et être en phase avec le marché. Il ne s’agit pas de majorer de façon excessive le prix moyen au mètre carré pratiqué dans la commune.
Un tarif trop élevé fera fuir les locataires et vous risquez d’avoir peu de candidats. Si vous louez avec un loyer trop cher, le nombre d’impayés augmentera ainsi que le nombre de locataires. Or, pour un bailleur, l’intérêt est de percevoir des revenus réguliers. Pour cela, il est judicieux d’avoir un bon taux d’occupation, autrement dit un locataire qui reste longtemps. Dans le cas contraire, des frais supplémentaires seront à prévoir. Cette règle est également valable pour un bail commercial.
3. Le montant du loyer se détermine selon plusieurs critères
Certes, vous fixez le montant du loyer à La Montagne selon le marché, mais d’autres critères entrent en compte :
- la nature et l’état du bien ;
- le bail locatif (le loyer d’un logement meublé est plus élevé) ;
- les prestations de l’immeuble (l’ascenseur, la cave, un parking…) ;
- les performances énergétiques du logement (le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour une location).
Avant de déterminer le montant de votre loyer, plusieurs recherches sont nécessaires. Vous pouvez vous rapprocher d’organismes spécialisés comme l’ADIL, consulter les observatoires de loyers ou demander une expertise.
4. Le montant du loyer est encadré dans les zones tendues
Dans une zone tendue, la loi Alur définit plusieurs règles pour encadrer les loyers. Lorsqu’il s’agit d’une première mise en location, vous fixez librement le montant du loyer à La Montagne, en revanche pour une relocation il ne sera pas augmenté. Il existe des exceptions, notamment si des travaux d’amélioration ont été effectués. Par ailleurs, en zone tendue, quel que soit le bail, le préavis est ramené à un mois si le locataire le demande. Pour un logement laissé vacant volontairement, le propriétaire peut être taxé.
5. La révision du loyer respecte une procédure précise
Vous avez le droit de réviser le montant du loyer, cependant quelques règles sont à respecter. La clause de révision doit être inscrite dans le contrat et se faire à une date précise choisie par le bailleur et le locataire. Par ailleurs, vous devez vous baser sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque année. Pour vous permettre d’effectuer ce calcul annuel, ce simulateur sera d’une grande aide.
6. Le loyer est encadré dans le cadre d’un investissement Pinel
Si vous optez pour un investissement locatif Pinel, sachez que le montant du loyer est encadré. En effet, pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez louer à des personnes disposant de certaines conditions de ressources. De plus, vous fixez le loyer en respectant un plafonnement selon les zones concernées.
Stephanie Guémené
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