Un projet de vente immobilière peut être semé d’embûches. Même lorsqu’on croit avoir trouvé l’acheteur idéal, rien ne garantit que la transaction ira à son terme. Cela, pour la simple raison qu’il existe plusieurs motifs d’annulation pour une vente immobilière, dont la plupart sont au profit de l’acquéreur. Quels sont-ils ? Quelles sont les conséquences d’une vente annulée ?
Les différents cas d’annulation de vente immobilière lors de la signature du compromis de vente
Votre vente est en passe de se concrétiser. Vous avez accepté une offre d’achat et vous êtes désormais à l’étape du compromis de vente. Mais voilà que l’acheteur ne souhaite plus acheter votre logement. Est-il en droit de revenir sur sa décision ? Pouvez-vous le contraindre à remplir ses obligations ? Tout dépend du motif et de la signature (ou non) du compromis de vente.
Avant la signature de l’avant-contrat
Tant que le compromis de vente n’est pas signé, l’acquéreur peut renoncer à la transaction sans donner de motif. En effet, même s’il a fait une offre d’achat, celle-ci ne l’engage pas juridiquement.
Après la signature de l’avant-contrat
À partir de la signature de l’avant-contrat, l’acheteur dispose d’un délai de dix jours pour se rétracter sans justifier sa décision et sans pénalité. Une fois ce délai passé, l’annulation de vente immobilière n’est possible que si les conditions suspensives intégrées au compromis ne sont pas effectuées. En effet, la loi prévoit plusieurs motifs d’annulation. Par exemple :
- L’acheteur se voit refuser l’obtention de son prêt immobilier par la banque (pour déclencher cette clause, il doit transmettre au minium trois courriers de refus de trois banques différentes).
- L’acquéreur n’a pas pu céder sa propriété pour acquérir votre bien. Or, c’était la condition pour conclure la transaction.
- Les travaux de rénovation dont le vendeur devait se charger n’ont pas été réalisés dans les délais impartis.
- La commune a décidé d’exercer son droit de préemption sur la propriété.
Les cas d’annulation après la signature de l’acte authentique
La signature de l’acte de vente final chez le notaire vient valider la cession et le transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur. À ce stade, l’annulation de la vente immobilière est impossible. Toutefois, il existe des cas particuliers pour lesquels une action en justice est requise.
Annulation d’une vente pour dol
Le dol fait partie des vices de consentement. Il y a dol, lorsque le vendeur dissimule intentionnellement des éléments relatifs au bien immobilier en vente visant à altérer le consentement de l’acquéreur. Par exemple, cela peut être un vice de construction volontairement caché ou la connaissance par le vendeur d’un projet de construction à proximité qui pourrait diminuer la valeur de la propriété, etc.
Pour demander l’annulation de la vente immobilière ou tout au moins réparation, c’est à l’acheteur d’apporter la preuve d’un défaut majeur. Pour cela, il peut entamer une procédure. Il dispose de cinq ans à compter de la transaction.
Annulation de la vente pour vice caché
Un vice caché est un défaut majeur préexistant à la signature de l’acte authentique qui apparaît après la vente. Le vendeur et l’acheteur n’en avaient pas connaissance. Le type de défauts rencontrés rend le bien immobilier inhabitable. Cela peut être des moisissures, des fissures, un terrain inondable, etc.
Après la signature de l’acte de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans pour demander l’annulation de la vente. Notez qu’une clause exonérant le vendeur de cette garantie peut être ajoutée au contrat de vente, à condition que l’acheteur soit d’accord.
Annulation de la transaction pour non-respect de l’obligation de délivrance
La vente peut être annulée lorsque le bien n’a pas été délivré dans les temps impartis ou délivré dans l’état prévu dans le contrat. Par exemple, le mobilier a été finalement déménagé ou le locataire est toujours présent, etc.
Annulation de la vente par le vendeur pour lésion
La lésion est un cas rare d’annulation pouvant émaner du vendeur. Ce dernier peut demander l’annulation de la vente immobilière lorsqu’il s’estime être lésé après avoir vendu son logement à un prix bien inférieur à sa valeur de marché. Selon la législation, il y a lésion si le prix est égal ou inférieur à 5/12e de sa valeur vénale.
Vente de maison à La Montagne : est-ce que le vendeur peut demander l’annulation ?
Il existe très peu de cas permettant au vendeur d’annuler la transaction. En effet, dès que vous acceptez une offre d’achat, vous ne pouvez plus reculer. Vous êtes tenu d’aller jusqu’à la conclusion de la vente. Excepté s’il existe une clause de résiliation amiable, il en est de même lors de la signature du compromis de vente.
Malgré cela si vous envisagez d’arrêter la vente, sachez que l’acquéreur peut engager une action en justice afin de faire exécuter la transaction immobilière. Toutefois, il est toujours possible de conclure un accord à l’amiable sans arriver à cette extrémité.
Par conséquent, à part la lésion, les motifs d’annulation du vendeur sont relatifs au non-respect du contrat par l’acheteur (omission du versement de l’acompte, etc.).
L’annulation d’une vente immobilière est une situation complexe. Toutefois, il existe des solutions que pourra vous apporter votre agent immobilier.
