Acheter un logement occupé, est-ce (vraiment) un bon investissement ?

·5 janvier 2023
·Stephanie Guémené

Vous souhaitez investir dans le locatif à La Montagne ? Lors de vos recherches, un bien immobilier a retenu votre attention, mais voilà : il s’agit d’un logement en cours de location. Ce qui signifie qu’il y a un locataire et que son bail est toujours en cours. Est-il judicieux de se tourner vers ce type de projet d’investissement immobilier ? Ne serait-ce pas plus simple de chercher un locataire par vous-même ? Pour vous aider, découvrez ce qu’implique d’investir dans un bien locatif déjà occupé.

Acquérir un logement occupé, qu’est-ce que cela signifie ?

Certains logements peuvent être mis en vente tout en étant occupés. Ce qui veut dire qu’un locataire y vit avec un bail en cours. Le propriétaire bailleur met sur le marché le bien sans pour autant donner congé à l’occupant. En tant qu’acheteur, vous devenez à la fois propriétaire et bailleur.

Cela peut être une transaction intéressante si vous comptiez investir dans le locatif à La Montagne sans pour autant habiter dans le logement en question. Quelles sont les particularités d’une telle acquisition ?

Le ou les occupants restent dans le logement.
Les conditions du bail restent inchangées malgré la cession du bien. Seul l’engagement du garant prend fin.
Les obligations du locataire restent les mêmes (versement du loyer, jouissance du bien).
La question du dépôt de garantie doit, elle, être réglée avant la signature de l’acte de vente.

Bien immobilier en cours de location : est-ce une bonne idée pour investir dans le locatif à La Montagne ?

Comme vous envisagez d’investir dans le locatif à La Montagne et que vous ne comptez pas habiter dans ce logement, vous trouvez cette option intéressante.

Vous avez raison. Effectivement, acquérir un bien déjà loué apporte plusieurs avantages. Le premier est que vous percevez des revenus locatifs dès que la cession du logement est avérée. Quand l’acte de vente est signé, vous ne devez pas partir à la recherche d’un locataire, établir le bail ou encore réaliser des travaux avant de mettre en location la propriété.

Le vendeur vous transmet un logement locatif clé en main. Ce qui signifie qu’il n’y a pas de vacance locative. Vous recevez immédiatement les loyers, ce qui vous permet d’être en phase avec le prélèvement de vos échéances de prêt. Enfin, vous ne devez pas effectuer de démarches complexes.

De plus, vous avez l’assurance d’avoir un locataire sérieux qui paie en temps et en heure son loyer. Ceci implique bien sûr que vous vous êtes renseigné au préalable sur ce locataire auprès de la copropriété et avez consulté les quittances des dernières années.

Enfin, une propriété déjà louée est un bon argument pour demander un crédit immobilier. Avant d’accepter de vous accorder un prêt, la banque se renseigne sur la rentabilité de votre projet. Or, un appartement déjà loué avec un locataire sérieux présent depuis un moment ne peut que rassurer les organismes bancaires sur la rentabilité de l’opération.

Investir dans un logement occupé : quelles sont les contraintes à prendre en compte ?

En achetant un bien déjà loué, vous devez respecter les conditions du contrat mises en place avec l’ancien propriétaire jusqu’à ce que le bail arrive à échéance.
Vous pouvez augmenter le loyer que dans le cadre de la révision annuelle basée sur l’indice IRL (si une clause ad hoc est précisée dans le contrat).
La nature de la location (vide ou meublée) vous est imposée, tout comme le locataire.
Vous ne pouvez pas congédier l’occupant des lieux dans des délais rapides. Pour cela, vous devez attendre le terme du bail. Par ailleurs, dans la loi Alur, il est stipulé que le contrat est reconduit tacitement si l’échéance intervient dans les trois années qui suivent le transfert du bien immobilier.
En tant que nouveau propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas utiliser les mécanismes de défiscalisation (Pinel, Denormandie…), même si le vendeur en bénéficiait. En effet, la loi n’autorise pas le transfert de la réduction d’impôt. D’ailleurs, selon la situation, l’ancien propriétaire peut perdre également ses avantages.

Investir dans le locatif à La Montagne peut être une bonne idée selon la nature de votre projet. N’hésitez pas à demander conseil à un de nos négociateurs pour vous aider à faire le bon choix.

Bio
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Stephanie Guémené

Après une expérience de 12 ans au sein de départements commerciaux au sein de grandes entreprises, j'ai pris la décision en 2012 de rejoindre mon mari pour contribuer au développement du cabinet, en me concentrant sur le volet commercial. Mon engagement envers l'immobilier et ma passion pour les interactions humaines ont trouvé leur expression idéale dans la Transaction Vente. C'est ainsi que j'ai pu épanouir pleinement ma carrière au quotidien.