Dans la perspective d’un nouveau projet immobilier, vous désirez vendre vite votre logement ? Vous avez l’intention de transmettre votre propriété à un membre de votre famille, à un prix attractif ? Quel que soit le motif qui vous motive, vous avez décidé de ne pas prendre en compte l’estimation et de réaliser une vente immobilière à La Montagne en dessous de la valeur du marché. Vous avez sans doute l’impression d’être dans votre bon droit – car, après tout, vous êtes en droit de gérer votre transaction comme vous l’entendez. Toutefois, la réalité est tout autre, et votre démarche n’est pas sans risques. Explications.
Pourquoi conclure une vente immobilière à La Montagne en dessous des prix du marché ?
Plusieurs causes peuvent être à l’origine de votre envie de conclure une vente immobilière à La Montagne en dessous des prix du marché. Ce qui veut dire que vous cédez votre bien à un prix en dessous de la fourchette de prix indiquée dans l’avis de valeur remis par l’agent immobilier ou résultant d’une évaluation en ligne. Voici deux exemples :
- Votre enfant veut prendre son indépendance. Comme vous êtes propriétaire d’un appartement que vous louez, vous envisagez de lui vendre à un prix raisonnable.
- Vous avez décidé de mettre en vente votre logement. Votre voisin souhaite l’acheter. Comme il s’agit d’une connaissance de longue date, vous avez décidé de lui céder à un prix d’ami.
Ce sont des raisons qui peuvent se comprendre. En revanche, il en existe d’autres, moins légitimes. Par exemple vendre à un prix bas et dissimuler une partie du capital pour ne pas être imposé sur celle-ci.
Quelle que soit la raison, sachez que vous prenez des risques.
Quels sont les risques en cas de sous-évaluation de la valeur d’un logement ?
Il est d’usage de dire qu’un propriétaire est libre de fixer le prix de vente de son bien immobilier, même s’il s’agit de perdre de l’argent. Toutefois, ce n’est pas exactement le cas. Car, si la valeur de votre appartement ou maison est très en deçà du marché, les conséquences peuvent être fâcheuses pour votre transaction immobilière.
Le risque lié au droit de préemption
Le fait de vouloir réaliser une vente immobilière à La Montagne à un prix bas risque d’attirer l’attention de la municipalité, la collectivité locale ou encore l’État. Sachez que les autorités peuvent faire prévaloir leur droit de préemption. Or, en proposant un prix attractif, elles peuvent vouloir exercer ce droit et acquérir votre bien à la valeur affichée.
Dans ce cas de figure, il n’existe pas de recours. De plus, vous n’aurez pas la possibilité de revenir en arrière et prétendre à la valeur réelle de votre propriété.
Le risque de redressement fiscal
Conclure une vente immobilière à La Montagne à un prix en dessous de ceux du marché peut attirer les soupçons de l’administration fiscale. Ce qui présente aussi bien des risques pour l’acheteur que pour le vendeur.
Ainsi, elle peut y voir une tentative de fraude et contraindre l’acquéreur à verser des droits de mutation supplémentaires calculés sur la valeur réelle du bien et non sur son prix de vente, avec éventuellement des intérêts et des pénalités. Elle peut également soupçonner une donation déguisée et demander à l’acheteur de s’acquitter de droits de succession.
Dans les deux situations, le vendeur peut être contraint de payer une taxe sur l’écart entre la plus-value réalisée et la plus-value de la valeur réelle du bien. Ceci est vrai dans le cas où la propriété ne serait pas une résidence principale (celle-ci étant exonérée sur la plus-value).
Ce sont pour ces raisons qu’il est conseillé de déterminer un prix de vente qui est cohérent avec le marché. En cas de doute, il revient à l’administration fiscale de démontrer que le prix affiché ne correspond pas à la réalité, chiffres à l’appui.
Pourquoi est-il important de définir un prix juste lors d’une vente immobilière ?
Afin d’éviter les problèmes avec le fisc ou les autorités, fixer un prix de vente en corrélation avec ceux du marché reste la meilleure solution. Et pour cela, il suffit de suivre les conseils donnés dans l’avis de valeur remis au terme de l’estimation professionnelle.
Les professionnels de l’immobilier restent les mieux indiqués pour vous transmettre une fourchette de prix pertinente. D’autant plus que l’administration fiscale prend en compte uniquement l’évaluation par comparaison, qui requiert d’avoir accès à des données chiffrées spécifiques.
