Rentabilité locative d’un logement : comment la calculer avant d’acheter ?

·26 janvier 2023
·Stephanie Guémené

La pierre reste le placement le plus sûr, et sans aucun doute le plus rentable – surtout si on le compare à l’épargne réglementée. Mais pour réussir son investissement, encore faut-il se préparer avec soin, et surtout prendre en compte une donnée essentielle à tout projet d’investissement locatif : son rendement. En effet, il est primordial de calculer en amont ce que votre future propriété est en mesure de vous rapporter. La réponse sera décisive pour votre projet. Voyons comment calculer la rentabilité locative à La Montagne !

La rentabilité locative à La Montagne : une donnée incontournable pour estimer la solidité de votre projet immobilier

Pourquoi est-il important de déterminer votre future rentabilité locative à La Montagne ? Parce qu’avant de choisir un placement, et l’investissement immobilier ne déroge pas à cette règle, vous devez avoir une idée de ce qu’il va vous rapporter.

C’est d’autant plus une étape primordiale qu’une acquisition immobilière requiert un investissement financier important. Si votre bien locatif n’est pas rentable, il ne vous rapportera rien… et pourrait même vous coûter de l’argent !

Calculer la rentabilité locative avant d’acheter votre logement vous permet de répondre à deux questions :

De combien est le rendement de ce bien immobilier ?
Les revenus locatifs seront-ils suffisants pour couvrir l’ensemble ou tout au moins la majorité des mensualités du prêt ?

Sachez que connaître le taux de rentabilité de votre projet d’investissement est un argument majeur que vous pourrez faire prévaloir lors de votre demande de crédit immobilier. Pour votre investissement locatif, la banque va notamment regarder la rentabilité de votre projet et sa solidité. Un bon taux augmentera vos chances d’obtenir un accord de financement.

Comment est calculé le rendement locatif d’un logement ?

Vous souhaitez investir dans le marché immobilier de La Montagne. L’opération consiste à définir le potentiel rendement locatif du logement que vous avez repéré. Plus précisément, il s’agit de calculer d’abord sa rentabilité brute et ensuite nette. Dans le calcul, plusieurs données doivent être prises en compte.

Comment est calculée la rentabilité locative brute ?

Le rendement brut est le rapport entre les revenus annuels locatifs et le coût de l’achat immobilier.

Voici un exemple. Vous envisagez de signer pour un appartement de 60 m² bien situé au prix de 350 000 € (frais de notaire inclus). Si on considère que le prix moyen du mètre carré pratiqué sur le marché est de 25 €, vous pouvez déterminer un loyer mensuel de 1 500 €. Ce qui annuellement vous fait un total de 18 000 € de revenus locatifs.

Le calcul est :

(18 000/350 000) x 100 = 5,14

Soit un rendement brut de 5,14 %.

Ce taux est à titre d’indication. Il vous faut prendre en compte les charges qui vous incombent. À cette fin, il faut calculer le rendement net.

Comment est calculée la rentabilité locative nette ?

Vous aurez différentes charges qui viendront amputer le montant annuel des loyers que vous percevrez grâce à votre logement mis en location. Il s’agit notamment des frais d’acquisition comme les intérêts d’emprunt, les frais relatifs à la propriété (impôt foncier, assurance propriétaire non occupant…) et les honoraires versés à une agence dans le cadre d’une gestion locative. On considère que ces dépenses correspondent à 25 % des loyers reçus.

25 % de 18 000 € = 4 500 € soit un revenu net annuel de 13 500 €.

Le calcul est :

(13 500/350 000) x 100 = 3,85

Soit un rendement net de 3,85 %.

Par conséquent, cela vous rapporte plus que la plupart des placements financiers. Il ne faut pas oublier que vous pourrez augmenter le montant du loyer sur le long terme. De plus, le bien va prendre de la valeur et vous pourrez réaliser une plus-value en cas de revente.

C’est de ce rendement locatif net que vous devez vous servir pour estimer la solidité de votre projet.

Qu’est-ce que la rentabilité nette-nette ?

Vous pouvez affiner encore plus votre calcul du rendement locatif et évaluer la rentabilité nette-nette. Pour la définir, on prend en compte la fiscalité relative aux revenus locatifs.

Cela dépend…

Du type de revenus que vous percevez (revenus fonciers ou BIC).
Du taux d’imposition des revenus locatifs. Celui-ci est défini selon la tranche à laquelle vous appartenez.
Des charges que vous pouvez déduire des loyers.
De la mise en place de dispositifs de défiscalisation auxquels vous avez droit.

Pour assurer votre projet, n’hésitez pas à prendre contact avec un professionnel de la transaction.

Bio
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Stephanie Guémené

Après une expérience de 12 ans au sein de départements commerciaux au sein de grandes entreprises, j'ai pris la décision en 2012 de rejoindre mon mari pour contribuer au développement du cabinet, en me concentrant sur le volet commercial. Mon engagement envers l'immobilier et ma passion pour les interactions humaines ont trouvé leur expression idéale dans la Transaction Vente. C'est ainsi que j'ai pu épanouir pleinement ma carrière au quotidien.