Vous êtes propriétaire d’un logement actuellement en location, mais, pour diverses raisons, vous envisagez de le vendre. Vous connaissez dans les grandes lignes le déroulement d’une transaction immobilière, et vous pensez que les choses seront simples. Néanmoins, votre situation est très particulière, car vous devez prendre en compte le fait que votre appartement ou votre maison est habité(e). Deux solutions s’offrent à vous : attendre la fin du bail pour donner congé au(x) locataire(s), sachant que ça peut prendre du temps ; ou essayer de vendre un logement occupé à La Montagne. Nous allons voir comment ça se passe dans ce dernier cas.
Vendre un logement occupé à La Montagne, ça veut dire quoi ?
Comme son nom l’indique, le fait de vendre un logement occupé à La Montagne consiste à céder la propriété d’un bien immobilier alors que l’occupant qui en a fait sa résidence principale vit toujours sur place, en vertu d’un contrat locatif qui n’a pas été rompu. Le principe est donc clair, mais savez-vous ce que cela implique ?
- Que vous n’êtes pas dans l’obligation d’attendre l’échéance du bail pour lancer la procédure de vente. Normalement, vous auriez dû donner congé à votre locataire six mois avant la date anniversaire du contrat, puis patienter durant le délai du droit de préemption (qui lui donne la priorité s’il souhaite acheter le bien), puis mettre le logement sur le marché pour de bon. En choisissant de vendre un logement occupé à La Montagne, vous pouvez lancer la machine de la transaction immédiatement – et le droit de préemption ne s’applique pas, puisque vous ne donnez pas congé. Vous n’avez donc aucun délai de pré-vente à respecter, du moins pas dans ce cadre.
- Que vous pouvez continuer à toucher des revenus locatifs jusqu’au jour de la signature de l’acte définitif de vente, de manière à ne rien perdre.
Bien sûr, il y a une obligation : informer les futurs acheteurs de la situation de votre logement occupé.
Statu quo pour le contrat de location
Et votre locataire, dans tout ça ? Force est de constater que rien ne change pour lui. Le bail locatif se poursuit dans des conditions identiques, même une fois le changement de propriétaire acté. L’acheteur acquiert donc un logement occupé ET un contrat de location en cours, avec ses règles propres – son loyer déjà fixé, le mode de versement déjà spécifié, etc. (ce qui lui laisse peu de marge de manoeuvre et peut avoir une incidence sur le prix de vente, cf. plus bas). Seul le garant, s’il existe, est dégagé de son engagement.
Risque de décote sur le prix de vente
En ce qui vous concerne, le plus gros risque à vendre un logement occupé à La Montagne concerne le prix, susceptible de subir une belle décote. Deux situations peuvent se présenter :
- Votre acheteur est un investisseur peu exigeant. Tout ce qu’il veut, c’est reprendre un bail en cours et ne se poser aucune question. Il n’a donc pas de raisons de chipoter et de négocier le prix de vente. Surtout si vous lui prouvez par A+B la rentabilité de votre bien locatif.
- Votre acheteur souhaite modifier les règles du jeu et doit, pour cela, attendre la fin du bail. Peu importe ses raisons : il peut vouloir modifier les conditions d’occupation du bien, augmenter le loyer, reprendre le logement à son compte, le louer à son neveu ou sa belle-soeur, y habiter lui-même, le revendre rapidement… Le fait est que le statut occupé du logement le bloque dans son projet et qu’il doit patienter plus ou moins longtemps, que le bail se termine, pour le réaliser. Dans ce cas, vous pouvez vous attendre à une décote allant de 10 à 20 % sur le prix de vente, en fonction du temps qu’il reste avant l’échéance du contrat de location.
Attention, donc : pour vous, le fait de vendre un logement occupé à La Montagne peut aboutir à une plus-value moins intéressante.
La légalité du locataire et de la location
Enfin, notez qu’il n’est possible de vendre un logement occupé à La Montagne qu’à condition que votre location soit parfaitement en règle. Cela concerne le locataire lui-même, qui doit avoir ses papiers et être couvert par une assurance. Mais aussi la location de façon plus globale : vos revenus doivent être déclarés, les différentes taxes acquittées, et vous ne devez pas être en conflit avec votre locataire (pour des impayés de loyers, des troubles de voisinage, des dégradations dans le logement…). En bref, tout doit être parfait pour convaincre les futurs acquéreurs de se lancer dans l’aventure de l’investissement locatif avec votre bail en cours !
Stephanie Guémené
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