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Gestion locative : le guide pratique à destination des propriétaires bailleurs

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous souhaitez mettre en location ? Cette solution peut s’avérer payante à de nombreux égards, que vous ayez réalisé un investissement locatif ou que vous souhaitiez patienter pour vendre dans les meilleures conditions. Cependant, la gestion d’une location n’est pas une mince affaire, puisque vous devez respecter un certain nombre de contraintes réglementaires et prêter attention à de multiples détails pour que tout se déroule au mieux. Pour vous lancer en toute sérénité dans cette entreprise, découvrez notre guide pratique pour mettre en location à La Montagne.

Mettre en location à La Montagne : ce qu’il faut savoir au sujet des types de location

La question du type de location doit être résolue avant même de vous lancer. En effet, votre situation ne sera pas la même selon que vous louez un logement « nu » ou meublé. Sachez que la plupart des locations concernent une résidence principale louée nue pour de longues durées. Mais vous pouvez aussi choisir la location meublée, ou bien encore la location saisonnière de courte durée (donc à visée touristique).

Les deux grands types de location

Il existe deux façons de mettre en location à La Montagne : la première consiste à louer votre logement vide, c’est-à-dire non meublé. C’est ce qu’on appelle une location « nue ». Les règles qui s’imposent pour ce type de location figurent dans la loi du 6 juillet 1989 déterminant les rapports locatifs.

La location meublée consiste, comme son nom l’indique, à louer votre logement avec un minimum d’équipements. Ce « minimum » correspond au mobilier nécessaire à votre locataire pour vivre convenablement. Vous pouvez retrouver la liste des meubles à mettre à disposition dans le décret du 31 juillet 2015. Notez que ce type de location est encadré par la loi Alur de 2014.

Quel que soit le type de location choisi, il y a une règle commune : le logement loué doit être décent. Vous devez mettre à la disposition de votre locataire un bien immobilier offrant un minimum de confort et garantissant une jouissance paisible. Attention, car une infraction à cette règle légale peut vous coûter cher !

Le type de location détermine la nature du bail

Selon le type de location choisi, la nature du contrat de location est différente. Mettre en location à La Montagne un bien immobilier nu suppose de signer un bail de 3 ans, renouvelable par reconduction tacite. Une location meublée court sur 1 an, avec un bail renouvelable également par reconduction tacite. Dans le cas où vous louez à un étudiant, vous pouvez signer un bail de 9 mois qui correspond à la durée de l’année universitaire – auquel cas, il n’y a pas de reconduction automatique.

La colocation est également une alternative envisageable. Vous pouvez choisir d’établir plusieurs baux, de façon à partager le loyer entre les différents locataires. Mais vous pouvez aussi mettre en location à La Montagne à l’aide d’un bail unique.

Votre locataire souhaite résilier son bail ? Sachez qu’il est soumis à un préavis d’un mois dans les zones tendues, trois mois ailleurs. En tant que propriétaire bailleur, les règles sont plus strictes. Vous êtes tenu de respecter un préavis de 6 mois, et ne pouvez donner congé que dans certaines conditions :

  • Si vous envisagez d’habiter vous-même le logement, ou de le mettre à la disposition d’un membre de votre famille.
  • Si vous envisagez de vendre le logement.
  • Si vous estimez que votre locataire ne respecte pas ses obligations.

Les questions financières relatives à une mise en location

La fiscalité d’une location

La fiscalité évolue selon le type de location. On recense ainsi plusieurs situations :

  • Mettre en location à La Montagne un bien meublé : il s’agit d’une activité commerciale. Les revenus locatifs que vous percevez sont soumis au régime d’imposition des BIC. Selon le montant de vos revenus, vous pouvez choisir d’opter pour le statut de loueur meublé non professionnel ou de loueur meublé professionnel. Avec des avantages fiscaux différents.
  • Mettre en location à La Montagne un bien nu : vous êtes soumis au régime d’imposition des revenus fonciers. Ces revenus sont constitués des loyers bruts perçus durant l’année, moins les provisions pour charges. Vous pouvez les déclarer via le formulaire 2044 – ou déclaration des revenus fonciers.

Vous êtes également confronté à trois régimes fiscaux distincts en fonction du montant déclaré de vos revenus. Chacun de ces régimes donne droit à des avantages fiscaux variés :

  • Le régime micro-BIC ou micro-foncier.
  • Le régime réel simplifié.
  • Le régime normal.

La fixation du loyer

Mettre en location à La Montagne suppose également de fixer un loyer. Idéalement, vous devez connaître les loyers pratiqués dans la ville et dans le quartier où se trouve le bien pour pouvoir déterminer le montant juste. Sachez que toute révision ultérieure du loyer doit s’appuyer sur l’indice de référence publié par l’Insee (IRL).

La taxe sur la plus-value à la revente

Vous souhaitez vendre un bien immobilier que vous avez mis en location au préalable ? Sachez que cette situation vous fait retomber d’office dans le régime commun, sans aucune possibilité d’exonération de taxe sur la plus-value – ce qui n’arrive pas lorsque vous vendez votre résidence principale. La taxe s’élève en tout à 36,2 %, entre prélèvements sociaux et imposition sur le revenu. Néanmoins, pour chaque année de possession, il est possible de soustraire une partie de cette taxe. L’exonération complète est possible au bout de 30 ans.

Les vérifications indispensables avant de signer un bail

Avant de mettre en location à La Montagne, procédez à quelques vérifications essentielles. Faites le point sur l’état de votre logement et du mobilier, sur la propreté des lieux, et réglez les quelques problèmes qui se posent encore – petit dégât des eaux, parquet à nettoyer… Prévoyez si nécessaire quelques travaux de réparation ou de rénovation. Dans tous les cas, n’oubliez pas de mettre à la disposition de votre locataire les diagnostics immobiliers obligatoires.

Vous êtes désormais prêt à accueillir votre futur locataire ! N’hésitez pas à jeter un coup d’œil aux obligations du bailleur et du locataire.

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